Casi la mitad del costo de construir una vivienda en Argentina corresponde a impuestos y aportes

Construir una vivienda en Argentina implica afrontar una carga tributaria y previsional que explica casi la mitad del costo total de la obra. Según un informe elaborado en mayo de 2026 por los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir, el 48,92% del precio de construcción de una vivienda corresponde al pago de impuestos y aportes al sistema de seguridad social.

El trabajo analizó el caso de una vivienda unifamiliar de 130 metros cuadrados, bajo el supuesto de que todos los integrantes de la cadena productiva cumplen con la totalidad de sus obligaciones fiscales y previsionales. El resultado muestra que, sobre un costo estimado de 1.940.454 pesos por metro cuadrado, aproximadamente 949.358 pesos se explican exclusivamente por la carga tributaria y previsional.

Qué componente pesa más

El mayor impacto corresponde a los aportes y contribuciones a la seguridad social, que representan el 26,7% del precio final de la obra. En otras palabras, más de la mitad del peso fiscal total proviene de los costos laborales asociados al sistema previsional.

A ello se suman los impuestos nacionales, con una incidencia del 15,44%. El IVA es el de mayor participación dentro de ese grupo, con el 9,85%, seguido por el Impuesto a las Ganancias, con el 4,24%. Los tributos provinciales aportan un 6,78% adicional, donde Ingresos Brutos es el principal. Aunque la tasa promedio ronda el 2,34%, su aplicación en cascada en cada etapa de la cadena productiva eleva su incidencia efectiva al 5,42% sobre el precio neto de la obra.

El terreno y la comercialización, con su propio costo fiscal

La presión tributaria no se limita a la construcción. La compra, escrituración y tenencia del terreno agregan una carga equivalente al 9,3% del valor del lote cuando lo adquiere un particular, en gran parte explicada por el IVA y el Impuesto sobre los Bienes Personales. Si ese propietario decide luego vender la vivienda terminada, la comercialización suma otro 3,93% del valor de escrituración.

En el caso de los desarrolladores inmobiliarios, la adquisición y escrituración del terreno representa un costo del 7,8%, mientras que la venta de la unidad construida añade otro 6,32%. Al integrar todas las etapas —adquisición del lote, construcción y comercialización—, la incidencia tributaria y previsional alcanza el 41,71% del valor total que abona el comprador final.

El impacto sobre el acceso a la vivienda

Los autores del estudio sostienen que estos niveles de presión fiscal condicionan de manera decisiva la formación de precios en el mercado inmobiliario. El hecho de que más del 40% del valor de una vivienda nueva esté explicado por impuestos y aportes limita cualquier posibilidad de reducir los precios para facilitar el acceso a la vivienda. En un escenario hipotético en el que esos costos se redujeran y el beneficio se trasladara íntegramente al comprador, el valor final de las propiedades podría disminuir de manera considerable.

El financiamiento, otro obstáculo estructural

El informe también señala la escasez de financiamiento como un problema de fondo. Desde la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) advierten que los bancos tienen pocas herramientas para financiar proyectos de largo plazo, ya que captan depósitos de corto plazo mientras los créditos para desarrollos inmobiliarios requieren plazos mucho más extensos. En el segmento de créditos hipotecarios, la oferta sigue siendo insuficiente y una parte importante de las familias no logra cumplir con los requisitos exigidos para acceder a un préstamo.

Frente a este escenario, Camarco propuso implementar un esquema de securitización de hipotecas utilizando recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses y del Fondo de Asistencia Laboral (FAL), sin comprometer recursos del Tesoro Nacional. En la misma línea, el ministro de Economía, Luis Caputo, impulsó durante BATEV 2026 la creación de fondos hipotecarios o inmobiliarios que puedan canalizarse con aportes del FGS y de organismos multilaterales como el Banco Mundial o el BID.