¿Cómo se recuperará el mercado inmobiliario tras otro año difícil?

Demorar las grandes decisiones, pasar los últimos tres meses del año sin sobresaltos y mirar de reojo la coyuntura política el año próximo son las premisas de los principales referentes del mercado inmobiliario. El salto de calidad llegará a partir de 2016, coinciden. Mientras tanto, hay que apelar al ingenio y entender que la crisis brinda oportunidades para reorganizar el negocio. Salir fortalecidos cuando se reactive la economía para estar en primera línea al momento de vender es un objetivo en común.LA CRISIS, UNA OPORTUNIDAD"Podríamos definir 2014 como un año que ha desarrollado movimientos pendulares en la demanda de inmuebles. Si bien fue de baja actividad, hubo momentos de fuertes demandas que coincidieron con el incremento de la brecha cambiaria. Los productos inmobiliarios siguen siendo el mejor resguardo ante una incertidumbre económica como la que estamos atravesando", dice Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios. "No bien exista un poco de estabilidad, creo que el mercado retornaría una actividad inmediata. Cada uno de nosotros deberá delinear una estrategia que nos permita convertir la crisis en oportunidad y tener m² disponibles cuando el mercado se reactive", sintetiza. En esa misma línea, Armando Pepe, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), relata que "en los últimos días he tenido llamados de arquitectos buscando terrenos. Uno de ellos me dio una definición que me gustó: Armando, el tren está pasando y nosotros estamos sobre el andén. ¿Qué me quiso decir?: que si compramos un terreno ahora, mientras escrituramos, nos aprueban los planos, habilitaciones, etc., pasaron ocho meses, ahí recién arrancamos la obra y la terminamos a fines de 2016, con el mercado -y el país- en su mejor momento", sostiene Pepe. En igual sintonía opina el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Gustavo Weiss: "Ahora es el momento para tomar posición de terrenos y aprobar proyectos. De esa forma, cuando el mercado se reactive, voy a estar en primera fila para salir a vender". Según Weiss, la industria de la construcción también sufrió los embates de la coyuntura inmobiliaria, "aunque no simultáneamente en el tiempo", aclara, "porque las obras se venden de pozo y recién este año se entregaron los edificios que empezaron a construirse pocos días antes del cepo. Por ende, no hubo una gran afectación en estos casos. Lo que se ve en la actualidad es una merma en el inicio de las obras, pero no es que el mercado está totalmente parado".POCAS VENTAS, ALGUNAS CONSULTASEl mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires no repunta. En agosto la cantidad de escrituras cayó un 9,3% interanual, según el Colegio de Escribanos porteño. Así, en los primeros ocho meses de 2014 se registra una merma en las transacciones del 2,8% contra igual período de 2013. "El comprador quiere hacer valer la tenencia de los billetes y el vendedor no está dispuesto a vender debajo de su precio pretendido. Si tiene una unidad en venta (vacía) y demora en hacerse la operación, alquila. La renta es menor que en otros tiempos, pero no está dispuesto a sacrificar valor. Así estamos desde la desafortunada instalación del cepo", cuenta Azpiroz Costa, director de Inmobiliarias Bullrich. "Hoy sólo se venden unidades chicas, de uno, dos y tres ambientes. Compran aquellos que tienen los dólares y se cansaron de esperar que los precios se acomoden. Ya no viene el que compra para inversión, viene el consumidor final. El mercado de alta gama casi no se mueve; los locales comerciales están planchados. Tengo gente con dinero en mano para comprarlos, pero los propietarios prefieren esperar a que se reactive la situación porque no saben qué hacer con el dinero de esa operación", indica Pepe. Diferente es la situación en el rubro oficinas, en cuyo mercado hay mucho alquiler ofrecido y cierta demanda sostenida. "Algunas compañías, al no poder llevar dividendos fuera del país, aprovechan para comprar oficinas más grandes y mudarse. Otras reinvierten en equipamiento. Un amigo que vende muebles de oficinas me confesó que está atravesando un gran momento", revela el vice de la CIA. En tanto, Cristian Beláustegui, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y de Compañía Argentina de Tierras (CAT), destaca de que "en las búsquedas siempre prima que los campos sean agrícolas o mixtos. Los ganaderos tienen menor demanda y mayor oferta porque sus propuestas productivas tienden a ser de mediano y largo plazo. La oportunidad de hoy es encontrar en el mercado lo que no existía como oferta tiempo atrás. Los negocios que se han cerrado, fundamentalmente llevan esa consigna de oportunidad. Sea adquirir el campo vecino, o complementar una actividad meramente agrícola con un campo ganadero, abrir un nuevo frente de negocios en otra zona con menor riesgo climático, mudarse de zona productiva, etc. Las crisis también otorgan posibilidades de reorganizar las empresas". Por otra parte, las alternativas de financiamiento siguen siendo una cuenta pendiente, dado que los créditos hipotecarios son casi inexistentes. "Los bancos no pueden dar préstamos a largo plazo cuando el promedio de toma de los plazos fijos es corto. Con una inflación alta, es difícil el apalancamiento. El fideicomiso al costo es una buena herramienta. Están quienes construyen mediante ella y quienes prefieren, si cuentan con los recursos, construir y vender a medida que la obra avanza", explica Azpiroz Costa.Un dato llamativo en el sector es que a pesar de la abrupta caída en la demanda, los precios de las propiedades no bajan. El titular de Inmobiliarias Bullrich explica que esto sucede "porque el costo de reposición de cada m² es alto si bien hay escalones cuando el dólar salta en los que se abarata la construcción. Pero los terrenos en venta son escasos. No bajan porque la gente sigue eligiendo el ladrillo como moneda de ahorro y refugio de valor. La gente se queda firme en sus valores y no escucha contraofertas más allá de la lógica que siempre impera en un mercado. El que no está urgido para vender no cede. Y el que no está apurado para comprar decide en cámara lenta". Otra situación que explica la actualidad del mercado de inmuebles es que "por el momento no se están desarrollando nuevos proyectos. Los que sí empezaron, siguen. Nadie que comenzó puede parar a ver qué pasa. Más cuando ya hay unidades vendidas", esclarece Azpiroz Costa. "Acá no hay magia", dispara Luis Eduardo Silva, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Mar del Plata. "Las alternativas de financiamiento son las dadas por la desarrolladora, con un porcentaje al boleto para cubrir el terreno y el saldo financiado durante el período de obra o algo más. Los inmuebles usados se hacen de contado en su mayoría. Créditos bancarios, no hay ni banco que los dé, ni gente que los quiera tomar, salvo los planes sociales. La única alternativa en este momento son los CEDIN, que ayudan a realizar ventas. Los edificios con amenities y vigilancia son los que mejor se comercializan, y los nuevos desarrollos son similares, pero apuntando a lo sustentable", afirma.